第13章 打樓盤資料

作為沉浸在二手房銷售行業多年的「老經紀人」，喬陽堅定的認為，沒有搞不定的業主，沒有砍不動的房價，唯一需要的便是業務員本人長期付出的真誠和耐心。

就拿剛剛發生的事情來講，單看了房子，簡單的交談了幾句，就想要去當場砍價，問其心內底價，這無疑是最愚蠢的！至少，在了解房源信息和業主賣房原因方面，喬陽才是最為清楚之人，而楊旭知道的只是表面罷了。

畢竟，一個業主想要賣房，並且還容忍了經紀人去拍照實勘，這在很大程度上來說，已然算得上是默認的誠心出售業主了，既如此，報出來的價格，怎會不能商談？

而當面所說的「死價」，也只是想要將自己的心理預期放大，多賺一筆錢罷了。

據喬陽旁擊側敲出來的章姐賣房初衷，便是要與自己的老公到北方去定居，全因公司調動，怕是今後也不會在江林市這邊上班，類似這樣的突發情況，將名下房產出售，則屬於「急售」一類。

是急售，也就預示著，價格上面的浮動會相對來講比較大一些。不然，拖的時間越久，業主本人想要極快的從江林市離開也非易事，否則，就得多次從北方飛回江林市，處理房子出售的事宜。既麻煩又白白的浪費精力，不如趁著時間尚足，一次性的將所有事情處理完，好安心的去北方生活。

房產交易，如今已經走入了正規化，如這樣的二手房交易，都是通過中介公司，簽約三方合同，下定金，首付。緊接著便是給房子做網簽，給客戶做面簽。經過了評估公司的估值，開始在銀行申請貸款購房。最後，雙方對產權進行過戶，變更產權人。

一系列的流程之中，簽約合同之時，大多情況的客戶都是需要業主本人以及共享房產人（即業主的另一半），均到場簽字。當然，這也是為了出於安全著想，實際上，在簽約合同之際，出面一方即可。也具備完整的法律效益。

其次，就是面簽和過戶之時，必須業主夫妻雙方都到場，方能順利的完成該有的流程手續。不過，目前的二手房交易過戶這一塊兒，放的比較寬鬆一些，只要業主本人（即產權署名人）到場便行。

從簽約合同到完成過戶（產權有按揭的情況下），大約在1個半月（商業貸款）到2個半月（公積金貸款，組合貸款）之內會完成全部的手續。

要是依照章姐報出來的價格去出售，怕是短期之內，難有客戶會看現房，更不用提什麼誠心購買的情況了。不過，結合章姐賣房的實際情況，倒不是很難出售。誰讓這所謂的「天價400萬」，有些「虛價」的成分在內呢！

……

回到心語花園店之內，喬陽便率先將勘察了的這套鷺江新城的房子發到了安居客和58網路上，並且，都精選推廣了。如此，才安心的退出埠，開始繼續拿出樓盤資料掃房源了。

「先生，您好，我這邊是志遠不動產的，有客戶想要在您這個小區購買一套2居室的房子，只要在市場行情內，就立刻會下意向金，不知道您的房子目前有沒有想要出售的打算呢？」

「暫時不考慮出售？那您有沒有打算出租呢？我這邊也可以幫您找找客戶？」

「沒關係，等您跟家人商量好，有出租或是出售的打算，可以聯繫我。我是志遠不動產喬陽，您稱呼我小喬就行。待會兒我給您發個信息，您存下，有結果可以聯繫我，要是您身邊的朋友親戚有這方面的打算，也可以聯繫我，不好意思打擾您了，祝您生活愉快，再見！」

「先生，您好，我這邊是志遠不動產的，有客戶……」

「女士，您好，我這邊是志遠不動產的，有客戶想要在您這個小區購買一套3居室帶裝修的房子，只要在市場行情內，就立刻會下意向金，不知道您的房子目前有沒有想要出售的打算呢？」

「出租了？這個沒關係，客戶這邊購買房子，也是為了小孩子上學，需要將戶口遷過來，只要您有出售的打算，短期內，業主這邊不會入住進來，依舊會延續您之前租客的租期。」

「不賣？一直租下去？那冒昧問下，現在的這個租客的租期到什麼時候？要是他不續租的話，我這邊到時候也可以幫您找找租客。」

「年底啊！時間尚早。沒關係，到了那會兒我再提前聯繫您，打擾您了，祝您生活愉快，再見！」

「先生，您好，我這邊是志遠……」

「……」

開發房源，最直接有效的方法就是反覆的撥打各個小區的樓盤資料。這也是身為一個二手房銷售人員最為基本該去做的事情。但為何有的業務員打同一份樓盤資料，獲得的房源會很多，有的，幾乎沒有呢？這中間就牽扯到了一個話術的問題在內！

話術，這在二手房銷售行業，是非常重要的一個「學問」。蓋因隨時隨地都要用到，常見，而不易掌握。

就拿打樓盤資料來說，在撥打電話前，肯定要事先了解這個小區的出租，出售行情在什麼價位，熟悉小區共有多少棟住宅樓，開發商是哪一家，物業辦在小區的哪個位置，物業費是多少錢？水電，燃氣怎麼收費？戶型有哪一些？一棟樓，幾個單元，幾戶，總高多少層？小區周邊的配套有哪些？可以上什麼學校，有沒有公交車，地鐵等等。

除了這些基本的信息之外，尚需要一個安靜的環境，如此才能聽清楚對方說了些什麼？更要將紙筆準備好，隨時將房源的一些情況記錄下來，防止記不清楚，還需要重新再詢問一下。到了那個時候，給業主留下來的印象就要差上一些，讓其認為不敬業！

而在撥打電話詢問當中，從始至終都要保持禮貌，注意說話的語氣，言辭，要有耐心，平和一些。

運用話術，不能直接這般開門見山的問：「您好，我是中介公司的，想要問下您這邊的房子有沒有出租或是出售的打算？」

這樣的開口，除了急售，或是已經穩定在售的房源之外，大多都會聽到對方的「託詞」以及「不耐煩」。畢竟，這樣類似房產中介的電話，每個業主都能夠接到無數，何必去每每回答？

而如喬陽般，直接說出：「我這邊有個要購買這邊房子的客戶，只要價格合理，就能馬上下定！」

這樣的話術，才是上佳的該推廣的詢問方式。

一來，是給業主個心理準備，我手中有個准客戶求購房子。二來，就是價格合理，便能夠下定，不是砍價來的。

只要有想要出售（出租）房子的業主，就會耐下性子來多問幾句，這般下來，打下房源的可能性就變得很高，甚至於還會意外的打出來不賣，不租，反而要再求購一套的「客戶」。