家族資產的重組

個人所得稅和企業所得稅的高稅率迫使我和我的哥哥們尋找一條理智的途徑來重組我們的主要資產，以便產生更多的收益，提高資本價值。洛克菲勒中心是我們最大的單項資產，因此我們的主要目標是要清除它那被分割的所有權—哥倫比亞大學擁有土地，我和我哥哥們擁有大樓。在我們買下普通股幾個月以後，我們請韋布-耐普（Webb&Knapp）房地產公司的總裁威廉·澤肯多夫來分析我們的可能選擇。比爾建議我們成立一家新公司來購買土地和大樓，將債務分攤到25年的周期里。當我們帶著這個提案找到哥倫比亞大學的時候，他們斷然拒絕。比爾接著建議重組中心的財務結構，以充分利用房地產收入的優惠稅務待遇。他所說的關鍵是，房地產公司—其賺取的利潤中50%以上來自租金和相關收入—適用的稅率為7%，而所有其他公司適用的稅率是凈收入的50%。自從我們買下中心以來，中心的收入穩步提高，1952年幾乎翻番達到了190萬美元。比爾強調說，我們可以從證券那裡取得幾乎與那個數字相同的收入，同時仍然符合條件適用最低的公司稅率。但是，這裡有一個大問題。哥倫比亞大學的租約遠遠不止是確定了年度土地租金；它實際上控制著中心財務結構的各個方面，禁止我們對中心的財務結構進行合情合理的改動。比如，我們必須在任何時候在一個監管賬戶里保持1400萬美元的美國政府債券，以擔保租金的支付；中心的流動資金必須保持在3000萬美元的水平，其中可以用於投資股票的不得超過25%。這就是說，中心投資組合的90%必須投入到低收益的政府債券，每年獲得的利息回報還不足2%。如果中心想取得更高的收入，投入於設備更新、償還債務，那麼我們就必須說服哥倫比亞大學修改租約里這些過時的懲罰性規定。哥倫比亞大學的律師和會計師們看清了我們的意圖—如果洛克菲勒中心得以擴大、獲利更多，那麼對於哥倫比亞大學和我們家都是有利的。他們同意取消監管賬戶和流動資金方面的限制條款，但其前提是大幅度提高租金。1953年年初，我們開始了新的投資計劃，正好趕在股票大幅度升值之前。事實證明，我們的戰略和時機的把握是英明的。·希爾斯地產公司構成了一個截然不同的挑戰。公司惟一的收入來源是我們為其投資組合添加的證券，用於支付波坎蒂克地產的維持費用。我們從7%的公司稅率中獲益的惟一途徑是通過增加房地產資產來減少收入。為了實現這一點，我們通過希爾斯貸款購買曼哈頓卡萊爾飯店的權益，後來又用它換取了穆爾斯頓購物中心和位於新澤西州愛迪生的一個工業園中大得多的權益。最後，我們還提高了上東部帕克-貝耐特拍賣場的地租。這些不動產創造了可觀的收入，用於沖抵希爾斯股票市場的收益。我們通過這種巧妙應用稅收規範的方法來沖減在這個時期我們在其他收入渠道上的個人所得稅和公司稅。